“(…) interrelacionan dos instituciones típicas del derecho civil especial de nuestra CCAA, respectivamente reguladas en los capítulos V y VII del Título VI de la ley 2/06, de 14 de junio de derecho civil de Galicia EDL2006/83329 , esto es, dentro de la regulación de los derechos reales: "Das agras e dos vilares" (arts. 71-74) y "Das serventías" (atrs.76-81). La nueva normativa no es óbice a una consolidada jurisprudencia de nuestro TSJ de la que necesariamente hemos de partir. "Si estos dos hechos se prueban, el camino ha de ser reputado necesariamente como serventía" (sentencias del TSXG de 22 de julio de 1994 y 29 de julio de 1998 (1998\10420), a saber: "que las fincas formen o hayan formado parte de un agro, agra o vilar y la continuidad del uso" (STSJ 21/06, de 5 de junio). Es la presunción que hoy se recoge en el art. 78.1 de la ley. Precisó, además, en la 13/02, de 22 de marzo que: "Conviene detenerse un momento en el análisis de dicha expresión legal, uso continuo, porque ha dado lugar a diferentes opiniones doctrinales. La Sala entiende al igual que lo ha entendido la sentencia recurrida, que uso continuo en la acepción legal significa tanto como que el camino siga utilizándose, que permanezca, aunque no se utilice siempre, pues, como vimos, ésa es su condición legal. Lo que en ningún caso quiere decir uso continuo es uso incesante como pretende el recurrente, a semejanza de las servidumbres continuas (art. 532 Código Civil EDL1889/1), pues ello sería convertir las serventía de agra en un imposible jurídico. Lo relevante es pues, la permanencia del camino como realidad física y su utilización más o menos periódica para, si existe o existió agro, agra o vilar, presumir su condición de serventía o servicio. La expresión legal uso continuo, obedece a que existe una modalidad de agro o agra, la de aprovechamiento (de ano e vez) o (de unha sóa folla), a la que, por cierto con técnica legislativa poco afortunada, se refiere el artículo 32 de la Ley, en la que los pasos o caminos se regulan por la costumbre, ya que pueden ser cambiantes e incluso objeto de cultivo, restando únicamente el paso a pie durante una gran parte del año. Para estos últimos los del art. 32, no rige la presunción de serventía del artículo anterior, pues propiamente no se puede hablar de caminos permanentes, ya que su uso no es continuo, en la expresión legal. Dichos pasos, los de la serventía del art. 32, por no ser permanentes, o de (uso continuo), tienen un tratamiento diferenciado, regulándose por la costumbre, y a ella habrá que estar en cada paso para determinar su vigencia, itinerarios, y modos de utilización. En la 7/03, de 26 de febrero:"Y en la de 24-6-2002 que (Estos caminos, los de serventía alternativa de agra del art. 32 LDCG ( y LG 1995/184), por no ser de uso continuo o permanentes, tienen, pues, el tratamiento diferenciado que deriva de su sometimiento a las costumbre, y a ella habrá que estar en cada caso para determinar, en particular, sus modalidades de utilización a los que se contrae el régimen jurídico básico de esta modalidad de serventía de agra caracterizada sobre todo por ejercitarse el paso alternativamente al ser cultivado el terreno de tránsito).", precisando en la misma que: "El origen de las serventías pudo estar en las agras, como ya establecimos en otras resoluciones de ésta Sala, hoy tiene dicha institución identidad propia (art. 30 de la LDCG) independiente de aquéllas, que por cierto están en desuso en la forma actual de cultivo del campo gallego, restando únicamente los antiguos pasos para el actual aprovechamiento independizado de las diversas parcelas."

“Para no reiterar los argumentos, tan sólo añadir por lo que se refiere al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, que en la palabra serventía, cuando señala los lugares en donde existe tal institución, no los precede de abreviaturas como "ant" (anticuada), "desus" (desusada) o "p. us" (decaído en su uso pero formando parte de la lengua tradicional), y puesto que menciona, además de Canarias, Cuba y Méjico, Asturias, supone que no sólo ha existido sino que puede hoy todavía encontrarse como existente en territorio del Principado. El hecho de no recoger a Galicia es más que nada un olvido ratificado desde el momento en que la inclusión de Cuba y Méjico presupone su extensión a estas tierras americanas por la emigración española, en gran medida gallega. Debe decirse también no obstante, que el Diccionariu de la Llingua no recoge dicho término. Y desde un punto de vista estrictamente judicial, también añadido a lo que la propia sentencia expone sobre la cuestión, puede señalarse que la resolución de esta misma Sección de 29 de enero de 1996, con cita de la del Tribunal Supremo de 10-7-1985, acoge su definición como "vía utilizada por cada uno de los colindantes con derecho a usarla y disfrutarla en común, a los efectos del paso, pero sin que se admita la propiedad sobre ella ni conceda el derecho individual a pedir su extinción, salvo el de renunciar a su utilización, según costumbre inmemorial de la comarca", y señala se trata de una "especialidad local del derecho de paso, perfectamente posible en el marco de las particularidades asturianas". En fechas posteriores a aquella, pueden citarse de la Audiencia Provincial de Oviedo otras tres sentencias, dos de ellas de la Sección 6ª, las de 27-11-2000 y 19- 11-2001, y la tercera de la Sección 5ª, de 27 de junio de 2001, que aunque en este caso la rechaza, lo es por falta de prueba y no porque se asegure la imposibilidad de entenderla existente en este territorio, pues una cosa es la proliferación de figuras como la debatida -cuestión que no se pretende-, y otra su plena extinción. En este sentido sí podría sostenerse el criterio de la apelante para zonas como la Comunidad de Castilla y León con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 20 de julio de 1999, y por el contrario, las Audiencias de Lleida en sentencia de 8 de enero de 1999 y de Badajoz, de 12 de mayo de 2000, de forma implícita la primera y a través de un "ob iter dicta" la segunda, entienden posible su asentamiento en cada uno de estos territorios.”

“La serventía, como se recuerda en la sentencia de 26 de enero de 2.001 dela Audiencia Provincial de Soria, es institución reconocida por << las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1985 (RJ 1985, 3967) y de 14 de mayo de 1993 (RJ 1993, 3683). Estas sentencias se remiten al Diccionario de la Real Academia para definirla, como «camino que pasa por terrenos de propiedad particular y que utilizan los habitantes de otras fincas para comunicarse con los públicos», y resaltan que es distinta de la servidumbre propiamente dicha, dotada de un valor jurídico del que carece la «serventía», que sólo se refiere a camino privado, sin requerir la existencia de predio dominante y sirviente, consustanciales a la servidumbre; se constituye sobre terrenos de propiedad particular de cada uno de los colindantes, y éstos tienen el derecho de usar, disfrutar y poseer en común, a los efectos de paso, no pudiendo hablarse de propiedad de las mismas >>. Al propio tiempo en la sentencia de 9 de septiembre de 2.003 de la Sec. 1ª de la Audiencia Provincial de Asturias, con cita de otra de la misma Sección de 29 de enero de 1996, que, a su vez, cita la del Tribunal Supremo de 10-7-1985 (RJ 1985, 3967), literalmente se lee: >. Pues bien, a la vista de la anterior definición jurisprudencial, la existencia de la serventía presupone la existencia de su necesidad y utilidad como medio de acceso, en este caso, cuando menos a la casa o finca de la demandante, lo que no se aprecia, ya que, aparte de lo contradictorio que en cierto modo resulta sostener la propiedad del terreno primero y, después, la existencia de la serventía, lo que lo actuado revela es que la huerta de CASA000, lindante con dicha CASA000, tiene un espacio, que no es el terreno litigioso, que permite el acceso a la huerta o huerto, como así queda puesto de manifiesto en la diligencia de reconocimiento judicial, lo que hace innecesario el paso por donde pretende la parte apelante.”

“Según se deduce de las SSTS de 31 de julio de 1999, RC núm. 57/1995, y 3 de marzo de 1995 , cuya doctrina se cita en la más reciente de 11 de noviembre de 2010, RC núm. 792/2007 , la cesión gratuita del usufructo es equiparable a una donación. Este gravamen o carga real establecida sobre un inmueble tiene la naturaleza de bien inmueble, por lo que para su constitución de forma gratuita es necesario cumplir los requisitos de la donación de bienes inmuebles. Requisito esencial para la validez de la donación de bienes inmuebles - STS 22 abril 2013, RC núm. 505/2010 - es que se realice en escritura pública en la que conste el animus donandi (voluntad de donar) del donante y la aceptación de la donación por el donatario (SSTS del Pleno, de 11 de julio de 2007, RC núm. 5281/1999, y 4 de mayo de 2009, RC núm. 2904/2003 , cuya doctrina ha sido reiterada en las más recientes de 26 de marzo de 2012 , RIPC núm. 279/2009 , y 30 de abril de 2012, RC núm. 1294/2009 ). La sentencia que se cita por el recurrido, núm. 1349/2006 de 21 de diciembre, RC núm. 4518/1999, fue dictada en un proceso sobre arrendamiento de una finca rústica y en ella todas las cuestiones relativas a la existencia o no de un usufructo se examinaron desde la perspectiva -planteada por los allí recurrentes de existencia de un fraude. En esta sentencia no se examinó la problemática derivada de la constitución de un usufructo gratuito no documentada en escritura pública. Las declaraciones de esta sentencia sobre la libertad de forma para la constitución del usufructo no pueden extrapolarse de forma indiscriminada más allá del contexto en el que se efectuaron. Esta Sala reitera, en la misma forma que lo hizo la sentencia de STS 22 abril 2013, que la constitución del usufructo sobre un inmueble a título gratuito es un negocio jurídico que tiene la naturaleza de un acto de liberalidad que supone la existencia jurídica de una donación, por lo que es exigible su constitución en escritura pública como requisito determinante de su validez por aplicación del artículo 633 CC.”

“(…) Los dos motivos del recurso que se han expuesto parten del presupuesto de la validez y eficacia de una pignoración de imposiciones de dinero a plazo fijo, que lleva anejo un pacto de compensación y una posibilidad legal de ejecución aislada de la masa de la quiebra. En realidad, la pignoración en estricto sentido no es posible jurídicamente cuando el dinero no se ha entregado a la entidad bancaria depositaria por signos que los individualicen y distingan, sino como una suma que se confunde en el patrimonio de aquélla, quedando obligada a restituir el tantundem por haber adquirido, en virtud de aquella forma de entrega, la propiedad de la misma. La pignoración lo es del crédito a la restitución, lo cual desemboca necesariamente en una compensación cuando su titular, que lo pignora, resulta deudor del que debe restituir o sea, del acreedor en cuyo favor se ha hecho la pignoración. El que exista como contenido de la misma un pacto de compensabilidad es algo añadido, no hace más que dar expresión literal a lo que es intrínseco debido a la naturaleza de tal pignoración desde el punto de vista económico, pues la ejecución de la prenda por el art. 1.872 deviene inútil. El pacto de compensabilidad evita dicha aplicación. 

Así las cosas, la compensación operada entre el crédito de Hispania Líneas Aéreas, S.A. contra Banco Exterior de España, S.A. y el de éste contra aquélla no puede ser tratada jurídicamente como un supuesto de compensación dentro de una situación de quiebra como hace la sentencia recurrida, sino como una ejecución de garantía prendaria sobre la imposición, que tiene lugar mediante aquel mecanismo de extinción de la deuda por compensación y, en consecuencia, es irrelevante la fecha en que el crédito garantizado con la imposición nació en relación con la de la quiebra. El crédito a la restitución de la imposición a plazo estaba pignorado mediante póliza intervenida por Corredor de Comercio antes de esta última, por lo que el acreedor pignoraticio no tenía obligación de llevarlo a la masa de quiebra, y sí tenía derecho a ejecutar la garantía por separado (art. 918 Código de Comercio). Solo manteniendo que no hay posibilidad jurídica de afectar créditos en garantía del pago de deudas puede sostenerse esta ratio decidendi de la sentencia, pero esta tesis no es aceptable porque el crédito a la restitución es un valor del patrimonio del imponente, que le debe servir para garantizar las deudas que contraiga. La imposición bancaria a plazo origina en favor del imponente el nacimiento de un crédito contra el Banco depositario por su importe, lo que tiene un valor patrimonial apto para ser objeto de un derecho de prenda. Dicho derecho no puede circunscribirse a las cosas materiales por una interpretación literal del art. 1864 C.c., que estaría en contradicción con el art. 1868 C.c., el cual admite la prenda que "produce intereses", lo que obviamente sucede con el crédito. La pignoración del mismo obliga a cumplir el requisito de la desposesión del titular que lo pignora mediante la notificación al deudor del cambio en la titularidad efectuado (art. 1527) para que quede vinculado con el nuevo acreedor, que ostentará aquella titularidad en garantía de la deuda que el pignorante tiene contraída con él o pueda contraer en el futuro. Una vez cobrado por el acreedor pignoraticio el importe del crédito, el pacto de compensación con lo debido por el deudor pignorante para extinguir la deuda no repugna a la prohibición del pacto comisorio (arts. 1858 y 1859), prohibición histórica que se ha mantenido viva en las legislaciones desde el Derecho Romano para evitar que los deudores que necesitan acudir al crédito pacten condiciones leoninas con sus acreedores, que de otra manera podrían quedarse para pago de las deudas garantizadas con objetos de más valor de lo debido. En la prenda de imposiciones a plazo por definición está ausente cualquier clase de perjuicio al deudor y a terceros, porque el Banco que goza de la pignoración no va a obtener ni más ni menos de lo que aquella imposición represente, límite de su derecho pignoraticio. 

El fundamento jurídico 3º de la sentencia recurrida, aunque no afirme ni niegue la posibilidad de una constitución de garantía sobre una imposición a plazo, dice textualmente: "Pero, aún cuando se diese plena validez a la pignoración del saldo que arroje el depósito a plazo fijo, ello no supondría para el banco sino que esta entidad crediticia gozaría del privilegio mobiliario al que se refiere el art. 1922 del Código civil, precepto con arreglo al cual gozan de preferencia, con relación a determinados bienes muebles del deudor, los créditos garantizados con prenda que se hallen en poder del acreedor, sobre la cosa empeñada y hasta donde alcance su valor. En ningún caso la existencia de la garantía pignoraticia autorizaría al acreedor a hacer suyo, sin más, el bien que tiene en prenda sino que éste habrá de formar parte de la masa activa de la quiebra aunque para el cobro de su crédito, el acreedor será considerado como privilegiado en el orden de prelación que establece el art. 913 del Código de Comercio". ”

“De igual manera serán susceptibles de prenda sin desplazamiento las colecciones de objetos de valor artístico e histórico, como cuadros, esculturas, porcelanas o libros, bien en su totalidad o en parte; también podrán serlo dichos objetos, aunque no formen parte de una colección.  

Podrán sujetarse a prenda sin desplazamiento los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero. Una vez constituida la prenda, el Registrador comunicará de oficio esta circunstancia a la Administración Pública competente mediante certificación emitida al efecto - Párrafo 2.º del artículo 54 introducido por el número 3 de la disposición final tercera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 

Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros a los efectos de lo previsto en el Real Decreto Ley 5/2005, de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la contratación pública, podrán igualmente sujetarse a prenda sin desplazamiento. Para su eficaz constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles - Párrafo 3º del artículo 54 introducido por el número 3 de la disposición final tercera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.”

“Existen dos posibles interpretaciones del párrafo tercero del artículo 54 de la LHMPSD, según la redacción dada por la Ley 41/2007; así, o bien «(i) se ha limitado a introducir una nueva categoría de activos susceptiblesde ser pignorados sin desplazamiento (los derechos de crédito), sin afectar a las prendas tradicionales (con desplazamiento) o (ii) [si] por el contrario su efecto ha sido el de unificar en una sola modalidad las prendas de créditos (a través de la prenda sin desplazamiento con inscripción en el Registro de Bienes Muebles), obligando a realizar todas según el nuevo párrafo tercero del artículo 54 antes transcrito, si se desea que las mismas tengan efectos frente a terceros».”

“Es de sobra conocido que en nuestro ordenamiento jurídico la prenda de créditos es un producto de elaboración jurisprudencial. Así, no es ocioso recordar que hasta la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1997, nuestro Alto Tribunal había mantenido una tesis contraria a su admisibilidad, sea de modo absoluto o relativo. Es igualmente cierto que alguna doctrina sostiene que no había sido esa la tesis primitiva del Tribunal Supremo el cual de antiguo ya admitió una prenda de créditos (Sentencia de 25 de noviembre de 1886, con expresa invocación de Las Partidas [Partida 5.ª, Ley 13.1] o bien la ulterior de 28 de diciembre de 1935]). Sea como fuere, lo cierto es que desde la citada Sentencia de 19 de abril de 1997, el criterio del Tribunal Supremo ha sido constante en lo relativo a la posibilidad de que el objeto de una garantía prendaria fuera un crédito (sin ánimo exhaustivo, Sentencias de 7 de octubre de 1997, 13 de noviembre de 1999, 25 de junio de 2001, 26 de septiembre de 2002, 10 de marzo de 2004 y 30 de noviembre de 2006). 

Por ello, parece adecuado recordar mínimamente cuáles son los requisitos de constitución de una prenda ordinaria, por más que el objeto pignorado sea un bien intangible (derecho de crédito), así como los derechos y obligaciones que se derivan para el acreedor pignoraticio. Hemos de comenzar señalando que la prenda ordinaria, al igual que sucede con la hipoteca inmobiliaria, es un contrato con capacidad de desplegar efectos «erga omnes», si se constituye de modo debido. Como es conocido, tal constitución (concepto en el que aunaremos los tradicionales de perfección y constitución) exige como paso previo inexcusable la existencia de consentimiento de los contratantes ex artículo 1261 del Código Civil; que la cosa pignorada pertenezca en propiedad al pignorante, sea o no obligado de la deuda cuyo pago garantiza (artículo 1857.2.º del CCv); la plena disposición sobre el bien objeto de pignoración –sea corporal o intangible– ex artículo 1857.3.º del CCv; la existencia de causa que no es otra que «asegurar el cumplimiento de una obligación principal» (artículo 1857.1.º del CCv) y, para que dicho contrato despliegue la antedicha eficacia erga omnes, la existencia de desplazamiento posesorio, ya se produzca éste a favor del acreedor o de un tercero de común acuerdo (artículo 1863 del CCv) y, lo que es esencial, una forma determinada, esto es instrumento público ya que «no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de su fecha» (artículo 1865 del CCv). 

La prenda posesoria así constituida conlleva como efecto inmediato la reipersecutoriedad del objeto pignorado, al quedar éste sujeto al cumplimiento de la obligación principal que garantiza, pudiendo el acreedor pignoraticio, entre otras facultades, desconocer la división de la cosa pignorada antes de la ejecución e, incluso, del vencimiento de la obligación garantizada (artículo 1860 del CCv). Igualmente, y respecto del acreedor pignoraticio, sea o no el depositario del objeto pignorado, su posición le permite ejercer las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para defenderla de cualquier reivindicación o detrimento (párrafo segundo del artículo 1869 del CCv), pudiendo reclamar el abono de los gastos efectuados en la conservación de la cosa gravada (artículo 1867 del CCv) y usar de la cosa dada en prenda, si así se hubiera pactado (artículo 1870 del CCv). 

Es más, dicho acreedor pignoraticio es titular de un derecho de retención «hasta que se le pague el crédito» (artículos 1866 y 1871 del CCv), teniendo la facultad de extender dicho derecho a aquellas deudas que el deudor contrajere con el acreedor constante la deuda garantizada con prenda (párrafo segundo del artículo 1866 del CCv). Igualmente, el acreedor pignoraticio disfruta de la denominada facultad anticrética (artículo 1868 del CCv), consistente en, como es conocido, la posibilidad de compensar los intereses que produzca la prenda con los que, en su caso, devengue el crédito garantizado. 

Por último, e incumplida la obligación garantizada, el acreedor disfruta de la posibilidad de ejecutar el bien dado en prenda a través de los procedimientos legalmente previstos, incluida la subasta ante notario (artículo 1872 del CCv y 220 del Reglamento Notarial), lo que obviamente, conlleva una preferencia para el cobro de la deuda garantizada sobre el bien pignorado que atribuye al acreedor la condición de singularmente privilegiado (artículo 1922.2.º del CCv) –posteriormente, se analizará ese régimen concurrencial. Las obligaciones del acreedor pignoraticio son también conocidas: esencialmente, las de conservación de la cosa gravada con «la diligencia de un buen padre de familia», respondiendo de su «pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código» (artículo 1867 del CCv). Obviamente, al estar obligado a adelantar los gastos derivados del coste de conservación de la cosa gravada, el acreedor pignoraticio es acreedor de los mismos, protegido con la preferencia derivada del artículo 1922.1.º del CCv. 

Expuesta muy sintéticamente la teoría general aplicable a la prenda posesoria, y admitida la prenda de crédito ya que «es un valor del patrimonio del [deudor] imponente» (STS de 19 de abril de 1997), los matices de de tal prenda derivan, no de los requisitos de constitución de la misma, sino del objeto gravado, que es un incorporal o intangible. Quiere decirse con ello que la prenda posesoria de crédito exige los mismos requisitos que si el bien gravado fuera corporal, otorgando, portanto, al acreedor pignoraticio de un incorporal los mismos derechos y obligaciones que al que lo es de un corporal. Eso sí, la inexistencia de corporeidad obliga a que de alguna forma se manifieste la desposesión del deudor, para lo que surge el instituto de la notificación de la prenda al deudor cedido. Ahora bien, este requisito que tiende a alcanzar, en la medida de lo posible, la publicidad de esa prenda, no adquiere el rango de requisito de constitución de la misma. En otras palabras, dicha notificación es, desde la perspectiva fáctica, útil para el acreedor puesto que si la prenda no es notificada al deudor éste podrá liberar pagando al acreedor primitivo y al acreedor pignoraticio no se le reconocerá legitimación a ningún efecto.  

Ahora bien, la inexistencia de esa notificación no priva a la prenda constituida de ninguno de los derechos antes analizados. No es, pues, un requisito de constitución, ni de eficacia «erga omnes»; tan es así, que la misma normativa concursal en su artículo 90.1.6.º de la LC en modo alguno exige esa notificación, ni siquiera a los efectos concurrenciales. Y, por ello, la doctrina señala la conveniencia de que en los casos de imposibilidad práctica de desplazamiento posesorio del objeto pignorado por ser éste un intangible, se entregue, al menos, al acreedor pignoraticio la representación documental de tal incorporal, como puede ser el contrato del que se derivan los derechos de crédito pignorados o la libreta que sirve de soporte contable en caso de prenda de cuentas y depósitos bancarios, impidiendo además y de este modo al pignorante la restitución de lo pignorado en tanto la prenda no se libere la prenda por el íntegro cumplimiento de la obligación que garantiza; mas en cualquier caso, y se insiste en ello, tal notificación será útil para el acreedor por motivos fácticos, pero no alcanza el carácter de requisito constitutivo. 

En resumen de cuanto antecede, es obvio que: a) un incorporal (derecho de crédito) es un bien perteneciente al patrimonio del pignorante hábil para ser gravado con una prenda; b) que nos encontramos ante una prenda «strictu sensu»; c) que los requisitos de constitución para que sea eficaz «erga omnes» son los mismos que los de la prenda posesoria y d) que esa prenda atribuye al acreedor pignoraticio un haz de derechos específicos”

" Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

“La sentencia nº: 302/2014, de 28 de mayo, ha dado respuesta definitiva la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 LEC . Dicho precepto exige:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 3. Ha de referirse a rentas impagadas. 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. 

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: 1. Que el contrato va a ser resuelto. 2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago". La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local. No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".”

"cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre"